Fiscalité et achat immobilier en Afrique : comment éviter la double imposition ?

Quand on pense à acheter un terrain ou un bien immobilier en Afrique, on pense souvent d’abord à l’emplacement, au prix, aux documents de propriété ou encore aux risques à éviter. Mais il y a un sujet tout aussi important que beaucoup d’acheteurs oublient au départ : la fiscalité.

Si tu vis en Europe ou dans un autre pays en dehors de l’Afrique, une question se pose naturellement : dans quel pays seras-tu imposé après l’achat de ton bien ? Est-ce que tu devras payer des impôts dans ton pays de résidence ? Dans le pays où se trouve le terrain ? Ou dans les deux ?

Ce sujet a notamment été abordé lors du Forum de l’Immobilier et des Finances organisé par Nafasi Invest, où la question de la fiscalité liée à l’investissement immobilier africain a été mise en avant. Et il faut bien le reconnaître : comprendre cette partie est essentiel pour investir sereinement.

Pourquoi la fiscalité est un sujet clé quand on achète à l’étranger

Lorsqu’une personne résidant dans un pays X achète un bien immobilier dans un pays Y, il ne suffit pas de signer un acte de vente et de recevoir les clés ou les papiers du terrain. Il faut aussi comprendre quel régime fiscal s’applique à cet achat et aux revenus potentiels qui pourraient en découler.

Par exemple, si tu achètes un terrain pour construire ta maison, pour louer un bien ou pour le revendre plus tard avec une plus-value, il peut y avoir des conséquences fiscales. Et c’est là que les choses deviennent plus techniques : en fonction des pays concernés, tu pourrais théoriquement être concerné par deux systèmes fiscaux différents.

C’est précisément pour éviter ce genre de situation qu’existent les conventions préventives de double imposition.

Qu’est-ce qu’une convention préventive de double imposition ?

Le nom peut sembler un peu complexe, mais le principe est simple.

Une convention préventive de double imposition est un accord signé entre deux États pour éviter qu’une même personne soit imposée deux fois sur un même revenu ou sur un même bien. En d’autres termes, elle sert à déterminer quelle fiscalité est applicable entre deux pays.

L’objectif est double :

• • éviter une double imposition, qui pourrait rendre l’investissement beaucoup moins intéressant ;

• • clarifier les règles, pour que l’investisseur sache à quoi s’en tenir.

Ces conventions sont particulièrement importantes pour les membres de la diaspora, les expatriés ou toute personne vivant dans un pays tout en investissant dans un autre.

Exemple concret : la Belgique et la RDC

Pour mieux comprendre, prenons l’exemple cité lors du forum : la Belgique et la République Démocratique du Congo.

La Belgique et la RDC ont signé en 2007 une convention préventive de double imposition. Comme son nom l’indique, cette convention vise à éviter qu’un investisseur soit taxé deux fois en déterminant quel pays a le droit d’appliquer sa fiscalité.

Dans ce cas précis, si tu as la nationalité belge ou si tu résides en Belgique et que tu souhaites acheter un terrain à Kinshasa, c’est la fiscalité congolaise qui s’applique au bien immobilier situé en RDC.

Autrement dit, ce n’est pas la Belgique qui va taxer directement ce terrain en tant que bien immobilier localisé au Congo, mais bien la RDC, selon ses propres règles fiscales.

C’est un point fondamental à comprendre : en matière immobilière, le pays où se trouve le bien a souvent une place centrale dans l’application de la fiscalité.

Quel taux d’imposition à Kinshasa ?

Dans le cas évoqué, il a été précisé que le pourcentage d’impôt varie selon la région. À Kinshasa, on parle actuellement d’un taux autour de 22 %.

Ce chiffre montre bien qu’il ne faut jamais investir en pensant uniquement au prix d’achat du terrain ou du bien. Le coût réel d’un investissement immobilier ne se limite pas au montant versé au vendeur. Il faut aussi prendre en compte les frais administratifs, les frais liés à la régularisation du bien et bien sûr les obligations fiscales.

Pour un investisseur, surtout lorsqu’il agit depuis l’étranger, il est donc indispensable d’intégrer cette dimension en amont afin d’éviter les mauvaises surprises.

Un point souvent ignoré : le Congo a très peu de conventions fiscales

Un autre élément important soulevé dans le transcript est le suivant : la RDC n’a signé que très peu de conventions fiscales.

À ce jour, le Congo n’a conclu que trois conventions fiscales avec :

• • la Belgique,

• • le Zimbabwe,

• • l’Afrique du Sud.

Cela signifie que si tu résides dans un autre pays — par exemple la France, le Canada, l’Allemagne ou encore les Pays-Bas — il n’existe peut-être pas de convention fiscale spécifique entre ton pays de résidence et la RDC.

Et dans ce cas, la situation peut être plus floue ou nécessiter une analyse beaucoup plus approfondie. Tu ne peux donc pas partir du principe que les mêmes règles s’appliquent automatiquement à tous les pays.

Pourquoi il faut se renseigner avant d’acheter

L’une des grandes leçons à retenir ici, c’est que la fiscalité ne doit jamais être traitée après l’achat. Elle doit faire partie de tes réflexions avant même de signer.

Avant d’acheter un terrain ou un bien immobilier en Afrique, surtout si tu vis à l’étranger, il est essentiel de te poser les bonnes questions :

• • Le pays où je vis a-t-il signé une convention fiscale avec le pays où je veux acheter ?

• • Quelle fiscalité s’applique concrètement à mon bien ?

• • Vais-je devoir déclarer ce bien dans mon pays de résidence ?

• • Quel est le taux d’imposition local ?

• • Existe-t-il des spécificités selon la ville ou la région ?

Ces questions peuvent sembler techniques, mais elles sont cruciales. Un investisseur averti ne regarde pas uniquement le potentiel de valorisation d’un terrain. Il regarde aussi la structure juridique et fiscale qui encadre son investissement.

Acheter en Afrique oui, mais avec une vision complète

Investir dans l’immobilier en Afrique peut être une excellente opportunité. Dans de nombreuses villes du continent, la croissance démographique, l’urbanisation et les besoins en logement créent un vrai potentiel. Mais justement, plus un marché est prometteur, plus il faut l’aborder avec sérieux.

Acheter un terrain à Kinshasa, à Dakar, à Abidjan ou ailleurs ne devrait jamais se résumer à une simple question de prix ou d’emplacement. Il faut aussi penser à la sécurité juridique, à la régularité des documents et à la fiscalité applicable.

La bonne nouvelle, c’est que ces questions peuvent être anticipées. Et plus elles le sont tôt, plus l’investissement a de chances d’être rentable, stable et serein sur le long terme.

En conclusion

La fiscalité est un sujet que beaucoup d’acheteurs découvrent trop tard lorsqu’ils investissent dans l’immobilier en Afrique. Pourtant, elle joue un rôle central dans la réussite d’un projet, surtout quand l’acheteur réside à l’étranger.

L’exemple de la Belgique et de la RDC montre bien que, grâce à une convention préventive de double imposition, il est possible de savoir plus clairement quelle fiscalité s’applique. Dans le cas d’un terrain acheté à Kinshasa par une personne liée à la Belgique, c’est la fiscalité congolaise qui s’applique, avec un taux évoqué de 22 % à Kinshasa.

Mais il faut aussi garder à l’esprit que la RDC n’a signé que très peu de conventions fiscales. Il est donc essentiel de ne jamais généraliser et de toujours vérifier la situation spécifique de son pays de résidence.

Avant d’investir, prends le temps de t’informer, de poser les bonnes questions et de t’entourer si nécessaire de professionnels compétents. En immobilier, une bonne opportunité n’est pas seulement un terrain bien placé. C’est aussi un investissement que tu comprends dans toutes ses dimensions, y compris fiscales.